Gastos de escrituración en Colombia: quién paga qué
Gastos de escrituración en Colombia: qué son los costos notariales, el impuesto y derechos de registro, la retención y cómo se reparten comprador y vendedor.
Comprar o vender vivienda no termina cuando se acuerda el precio: falta firmar la escritura y registrarla, y ahí aparecen costos que conviene tener claros desde el principio. Entender los gastos de escrituración en Colombia te evita sorpresas en la notaría y te permite negociar con datos, no con suposiciones. En Todo Bienes lo vemos a diario en Medellín y el Área Metropolitana: la mayoría de las discusiones de última hora nacen de no saber quién paga qué.
¿Qué incluyen los gastos de escrituración en Colombia?
Los gastos de escrituración son el conjunto de costos que genera formalizar una compraventa de inmueble. Se dividen en dos grandes momentos:
- La escritura pública ante notario, que perfecciona el contrato de compraventa.
- El registro de esa escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), que es lo que realmente traslada la propiedad y actualiza el certificado de tradición y libertad.
Cada momento tiene sus propios conceptos: gastos notariales por un lado; impuesto de registro, derechos de registro y estampillas por el otro. A eso se suma la retención en la fuente, que se descuenta al vendedor. Casi todos son valores calculados sobre el precio de la escritura, así que crecen con el valor del inmueble.
Gastos notariales: se reparten 50/50
La tarifa notarial por elaborar la escritura está fijada por decreto y se actualiza cada año. Suele rondar el 0,3% del valor de la escritura (unos 3 por mil), más el IVA del 19% que aplica sobre esos derechos notariales, más el costo de las copias y autenticaciones.
Por costumbre en Colombia, los gastos notariales se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que las partes pacten otra cosa en el contrato. Ese "salvo pacto en contrario" es importante: todo esto es negociable y debe quedar por escrito antes de firmar.
Impuesto de registro y derechos de registro
Aquí están los rubros más pesados, y normalmente los asume el comprador, porque es quien tiene interés en que la propiedad quede registrada a su nombre.
- Impuesto de registro: es un tributo departamental. La tarifa varía según el departamento y suele ubicarse entre el 0,5% y el 1% del valor del acto. En Antioquia tiende a estar en la parte alta de ese rango.
- Derechos de registro (ORIP): es lo que cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura; suele representar un porcentaje adicional, con frecuencia cercano al 0,5%.
- Estampillas (rentas y beneficencia): en algunos departamentos y municipios se cobran estampillas territoriales sobre el registro. Son variables y no aplican igual en todas partes.
Retención en la fuente: la paga el vendedor
Cuando el vendedor es persona natural, la notaría practica una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la venta y la gira a la DIAN. La asume el vendedor, porque es un anticipo del impuesto sobre la renta que podría generar la utilidad de la venta (no un costo perdido: se cruza luego en la declaración). Existen situaciones particulares —por ejemplo, condiciones de la vivienda de habitación— que pueden variar el tratamiento; por eso conviene revisarlo caso a caso con asesoría.
¿Cómo se reparten comprador vs. vendedor?
Esta es la distribución habitual en una compraventa estándar. Recordá que todo puede pactarse distinto en el contrato:
| Concepto | Suele pagarlo | Rango aproximado |
|---|---|---|
| Gastos notariales | Comprador y vendedor (50/50) | ~0,3% del valor |
| IVA sobre derechos notariales | Se reparte igual (50/50) | 19% sobre los derechos |
| Impuesto de registro | Comprador | ~0,5% a 1% |
| Derechos de registro (ORIP) | Comprador | ~0,5% |
| Estampillas (rentas/beneficencia) | Comprador (según el departamento) | Variable |
| Retención en la fuente | Vendedor | 1% del valor |
Ejemplo con rangos (sin cifras inventadas)
En vez de darte un número exacto que dependería del municipio y del año, es más útil razonar en porcentajes sobre el valor de la escritura:
- El comprador suele terminar asumiendo, sumando notariales (su mitad), impuesto y derechos de registro, entre el 1,8% y el 2,5% del valor del inmueble, aproximadamente.
- El vendedor suele asumir su mitad de los gastos notariales más el 1% de retención, quedando cerca del 1,3% al 1,5%.
Es decir, entre las dos partes, formalizar la operación puede costar alrededor del 3% al 4% del valor de la escritura. Un detalle clave: si en la escritura se declara un valor inferior al real para "ahorrar" impuestos, el comprador queda expuesto en una futura venta y ante la DIAN. No lo recomendamos.
Antes de firmar, pedí siempre un presupuesto notarial por escrito con el desglose. Y si además vas a poner el inmueble en arriendo después, revisá los requisitos para arrendar un apartamento para tener el proceso completo en la cabeza. Escoger bien a quién te acompaña también pesa: acá te contamos cómo elegir una inmobiliaria en Medellín sin llevarte sorpresas.
¿Necesitás ayuda?
En Todo Bienes acompañamos cada compraventa con asesoría jurídica propia: revisamos el certificado de tradición y libertad, calculamos los gastos de escrituración según el municipio y verificamos que el reparto entre comprador y vendedor quede claro antes de firmar. Así llegás a la notaría sin cabos sueltos.
Podés ver el inventario de inmuebles disponibles o hablar con nuestro equipo de asesoría jurídica para revisar tu caso puntual. Un cálculo bien hecho hoy te ahorra un problema costoso mañana.